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评估报告应当告知被征收人有申请复核评估的权利
编辑:北京市盈科(呼和浩特)律师事务所   时间:2020-03-17

本文根据案件代理意见节录改写。


房子是老百姓最重要的财产。伴随着城市化和旧城区改造,很多人的房子被纳入到征收范围面临拆迁。在这个过程中,被征收人最担心的是不能获得公平合理的补偿。

确定补偿数额的重要依据,就是征收部门委托评估机构所作的房屋征收评估报告。被征收人能拿多少补偿款,很大程度上要看评估机构能给评多少。

被征收人如果认为评估机构给自己评少了、评低了,不满意评估结果,应当及时提出异议,在法定的期间内申请复核及鉴定。

《国有土地上房屋征收评估办法》规定,被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

可是在实务当中,不少被征收人却由于各种各样的原因,未能在上述规定的10日期间内行使自己的异议权,没有及时申请复核评估及鉴定,给后续针对不服征收补偿决定所提起的行政复议或诉讼带来困难,甚至导致其请求被以“视为已认可评估报告结果”为由驳回。

那么,被征收人没有及时申请复核及鉴定是否可以一概以其放弃异议权、视为其认可或同意评估报告结果而驳回其相关请求呢?

答案是:不可以。

需要视情况、分情形而定。

主要看两点:一是看评估报告是否实际送达了被征收人以及送达程序是否合法;二是看评估报告或送达手续是否告知了被征收人有申请复核、鉴定的权利以及相关申请期间。送达程序方面的问题我们另文阐述,本文主要阐述第二点即异议权告知问题。

是否告知异议权及行权期间,关系到被征收人能否及时、依法申请复核评估、鉴定,进而关系到被征收人最终能够获得的补偿款数额高低以及是否公平合理的问题。因此,评估报告应当载明被征收人在对评估结果有异议的情况下,有向原房地产价格评估机构申请复核评估的权利,并明确告知申请复核的期间为自收到评估报告之日起10日内。复核结果则应当告知被征收人在对复核结果有异议的情况下,被征收人有向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定的权利,并同时告知申请鉴定的期间为自收到复核结果之日起10日内。否则,该评估报告或复核结果就不能作为征收部门作出征收补偿决定的依据。

最高人民法院2018年5月15日发布的第二批征收拆迁典型案例就明确了这一裁判标准。最高人民法院在阐述该批第五起案例即吉林省永吉县龙达物资经销处诉吉林省永吉县人民政府征收补偿案之典型意义时说:

在征收拆迁案件中,评估报告作为确定征收补偿价值的核心证据,人民法院能否依法对其进行有效审查,已经在很大程度上决定着案件能否得到实质解决,被拆迁人的合法权益能否得到充分保障。本案中,人民法院对评估报告的审查是严格的、到位的,因而效果也是好的。在认定涉案评估报告存在遗漏评估设备、没有评估师的签字盖章、未附带资产设备的明细说明、未告知申请复核的评估权利等系列问题之后,对这些问题的性质作出评估,得出了两个结论。一是评估报告不具备合法的证据形式,不能如实地反映被征收人的财产情况。二是据此认定评估报告缺乏客观公正性、不具备合法效力。在上述论理基础上撤销了被诉房屋征收补偿决定并判令行政机关限期重作。本案对评估报告所进行的适度审查,可以作为此类案件的一种标杆。

最高人民法院行政庭负责人在该批典型案例发布当天召开的新闻通气会上还专门强调,发布典型案例旨在为法院继续审理好此类案件提供一定的裁判示范;促使行政机关在城市化进程中秉持尽责担当的理念,依法行政,规制侵犯群众权益的违法行为,增强政府的公信力和执行力;引导社会公众正确运用手中的法律法规,依法诉讼、依法维权。

上述典型案例的发布及最高院行政庭负责人的特别强调,为各级人民法院审理此类案件提供了示范指引和标准,对于各法院统一法律适用、维护司法裁判权威具有重要意义。

该裁判标准的确立,也正是行政程序正当原则在此类案件审理当中的体现和题中应有之义。

程序正当是现代行政程序最基本的价值基础。程序正当原则的基本含义是指行政机关作出影响当事人权益的行政行为时,必须遵循正当法律程序,包括事先告知相对人,向相对人说明行为的根据、理由,听取相对人的陈述、申辩,事后告知相对人并为相对人提供相应的救济途径等。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三条就明确规定,房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

这里的程序正当,其中就包括应当事先告知被征收人享有对于评估报告和复核结果的异议权(该权利来源于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款的规定),并告知相关的行权方式和行权期间。否则就有违程序正当原则。行政行为违反程序正当原则给相对人合法权益造成不利影响的,应当依法予以撤销或确认违法。给相对人造成损失的,还应当给予赔偿。

可是,在房屋征收补偿案件中,不少被征收人没有被告知其享有这项权利,更不知道这项权利的行权期间只有短短的10天。当他们收到征收部门作出的征收补偿决定不得不进行复议或起诉的时候,才知道应当对相关的评估报告申请复核、鉴定,但这时申请复核、鉴定的期间往往已经过了。

这种情况下如果复议机关或人民法院以“视为被征收人已认可评估报告结果”驳回被征收人的合法请求,显然对被征收人而言是不公正、不公平、不合理的,这样的裁决显然缺乏正当性。

此类逾期未申请复核、鉴定的责任不能归咎于被征收人,不能把板子错误地打在被征收人身上,相应的不利后果应当由房屋征收部门承担。

小结一下:

房屋征收评估报告系作出征收补偿决定的基础和依据,评估报告中房屋价格评估的结果与被征收人权益存在重大利害关系。故评估报告在作出时,或征收部门在向被征收人送达评估报告时,应当事先将相应的权利救济途径告知被征收人。告知的方法,可以要求评估机构在评估报告中一并写清楚,也可以在送达时另行制作相应的告知函,总之要将这项权利及其行权期间清楚明确地告知被征收人,保证被征收人能够获悉。否则,征收部门即应当在之后的诉讼或复议中承担评估报告不被采纳或采信的不利后果。

这是最高人民法院裁判意见,也是行政法程序正当原则的基本要求。

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