2023年5月25日，呼和浩特市广播电视台炬传媒《说法论典》栏目播出普法节目——商品房消费者的超级优先权（上），北京市盈科（呼和浩特）律师事务所（以下简称“盈科呼和浩特律所”）边金鑫律师受邀录制。

23年4月20号，法院公布并实施了最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复的司法解释，这一司法解释对消费者权益保护能起到哪些实质性的作用？消费者在过程中又有哪些限制性的要求？边金鑫律师为大家进行了详细讲解。


边金鑫律师表示，批复对于当前商品房消费者来说，属于一个比较利好的消息。虽然只有三条，但是规定了一些实质性的作用，甚至被部分业内人士称之为超级优先权。要理解这个超级优先权，首先要了解开发房地产的主体，分别是开发商、施工方、银行和消费者，在这个过程中产生了三个合同关系，对开发商来说属于三个义务，但对其他三个主体来说属于三种权力，分别是施工方的建设工程价款请求权、银行的抵押贷款请求权以及商品房消费者的交付房屋的请求权。施工方、银行和消费者三者的权利往往发生冲突，比如这个不符合房屋预售条件的，被拿出来卖，然后销售给消费者的，又被抵顶给施工方，最后导致的结果可能是如果房屋建成了，花了钱的消费者最后没法完成房屋产权的登记，也没有办法占有使用房屋，房地产开发商资金断裂。房屋烂尾的话，如果消费者选择履行合同，则可能拿不到房，如果解除合同的话，商品房消费者则可能面临拿不到购房款的两难的境地，房也没有钱也没有。最高法的司法解释中，超级优先权的规定，正是针对上述的这两种情况。如果房屋建成了，那么符合条件的商品房消费者可以请求优先交付房屋，如果房屋烂尾了，交付不了，那么商品房消费者可以解除合同请求，请求退还已交付的购房款。退还的购房款的请求权，它是优先与施工方的工程价款请求权和银行贷款以及其他的普通债权。
本次节目，边金鑫律师提到了两种情形下，商品房消费者的超级优先权。那现实生活当中，消费者权利的行使受到哪些限制？欢迎大家关注下期节目。